전세권 설정과 확정일자

전세권 설정

 

 

임대인과 임차인이 임대차 계약에서 당사자 간 합의에 따라 전세권을 설정하기로 계약을 체결하는 것.

반드시 등기를 해야만 효력이 발생한다. 또 임차인은 임대인의 동의 없이 강제로 전세권을 설정할 수 없다.

임차인의 입장에서 전세권 설정은 '확정일자'와 '입주 및 전입신고'의 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력을 갖는다.

 

확정일자란 그 날짜에 임대차 계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위해 공신력 있는 기관이 계약서에 확인도장을 찍어주고, 확정일자부의 번호를 계약서상에 기재하는 것을 말한다.

 

전세권을 설정한 임차인은 임대인의 동의없이 전세권을 양도하거나 전전세를 할 수 있다.

반면, 단순히 확정일자만 받은 경우에는 양도나 전전세에 있어 반드시 임대인의 동의를 얻어야 한다.

 

전세권 설정은 임대인의 협력 없이는 불가능하며, 확정일자를 받는 것보다 많은 비용이 든다.

 

그러나 확정일자는 동사무소 등에서 저렴한 비용으로 계약서만 있으면 임대인의 동의없이 간편하게 받을 수 있다. 또 확정일자가 주택임대차보호법상의 보호를 받으려면, 날짜를 받는 것 외 전입신고와 실제 거주가 그 요건이지만, 전세권은 등기만 설정해 두면 당연히 순위를 보호받는다.

 

한편 계약기간이 끝났는데도 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송 등을 제기해 승소판결을 받아 강제집행을 신청해야 하지만, 전세권 설정 등기를 한 임차인은 판결절차 없이도 직접 경매를 신청할 수 있다.

 

 

시사 경제용어사전

 

 

 

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전세금 보장보험

 

 

전세금 보장보험은 전세 만기 후 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 않더라도 보험사가 전세 보증금을 대신 돌려주는 보험 상품이다. 깡통전세로 인해 전세 보증금을 돌려받지 못하는 전세 세입자를 위해 만들어졌다.

 

 

깡통전세는 해당 주택의 시세보다 담보 대출금과 전세금이 과도하게 높은 집을 뜻한다. 집주인이 경제적 문제로 인해 은행 대출금 이자를 연체하다 집이 경매로 넘어간다면, 깡통전세의 경우 전세금을 손해 보거나 받지 못하는 경우도 있어 문제가 된다.

전세금 보장보험은 깡통전세 등으로 인한 피해 발생 시 세입자의 전세보증금을 대신 돌려주고, 이후 보험사가 집주인에게 보증금을 받아내는 방식이다.

 

현재 시행 중인 전세금 보증보험은, 국토교통부를 통한 대한주택보증의 ‘전세보증금반환보증’과 SGI서울보증보험의 ‘전세금신용보장보험’의 두 가지가 있다. 대한주택보증과 SGI서울보증보험 모두 아파트와 연립, 다세대주택, 단독 주택과 다가구 주택 및 주거용 오피스텔도 가입할 수 있다. SGI서울보증보험은 상가도 전세금보증보험에 가입할 수 있다.

 

전세보증금에 대해서는 SGI서울보증보험은 한도가 없으나 대한주택보증의 경우 수도권은 3억 원, 수도권 이외 지역은 2억 원 이하로 제한하고 있다. 신청 가능 기간은 대한주택보증은 2년 이상의 전세계약에 대해 전세계약서 상의 잔금지급일과 입주일 중 늦은 날부터 1년 이내다. SGI서울보증보험은 임대차 계약 기간이 1년 이상의 경우는 개시일로부터 10개월, 임대차 계약 기간이 1년일 경우는 5개월 이내로 제한하고 있다.

 

보증 한도 역시 차이가 있다.

대한주택보증의 경우 주택유형에 따라 주택가격의 90~75% 이내에서 선순위채권1) 등을 차감한 금액이 보증 한도가 된다. 아파트라면 시세에 90%를 곱한 다음 선순위채권 금액을 뺀 금액이 보증 한도다. 또한, 선순위채권 금액이 주택가격의 60% 이하여야 하고, 선순위채권에 전세보증금을 합한 금액이 아파트라면 90%, 주거용 오피스텔과 연립·다세대는 80%, 단독과 다가구주택은 75%를 넘어서는 안 된다.

SGI서울보증보험은 선순위 채권과 보증금을 합한 금액이 집값의 100%를 넘어서는 안 되며, 선순위 설정 최고액 역시 집값의 50%를 넘지 않아야 한다. 조건을 충족하면 아파트는 보증금의 100%, 단독주택이나 다가구 주택은 80%, 연립주택이나 다세대주택은 70% 등 주택 유형에 따라 보증 한도를 다르게 적용하고 있다. 이외에도 세부 사항에 따라 가입조건이나 보증내용은 달라질 수 있다.

 

국토교통부는 2015년 4월 ‘서민 주거비 부담 완화를 위한 보완방안’을 통해, 대한주택보증의 전세보증금반환보증 보증료율을 기존 0.197%에서 0.047%를 인하한다고 발표했다. 또한, 보증료 할인 대상인 사회 취약계층의 연 소득 기준을 2,500만 원 이하에서 4,000만 원 이하로 늘리고 신혼부부를 포함하는 등 대상을 확대할 예정이라고 말했다.

 

 

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깡통전세

 

요약 은행 대출을 통해 구매한 아파트의 가격이 내려가면서, 집을 팔아도 대출금과 전세금을 돌려주고 나면 집주인에게 이익이 없는 집을 지칭하는 말

남는 것이 없거나 손해를 본다는 뜻의 ‘깡통 차다’와 ‘전세(傳貰)’를 결합한 신조어로, ‘깡통주택’이라고 부르기도 한다. 일반적으로 해당 주택에 대한 담보 대출금 총액과 전세금(임차보증금)의 합이 집값의 70%가 넘으면 깡통전세로 본다.

주택이나 아파트의 매매 가격이 내려가고, 전세금이 올라가는 현상과 관련이 있다. 집값 상승을 기대하며 은행 대출을 받아 주택이나 아파트를 사들였으나, 주택시장 침체로 인해 주택 가격이 하락하면서, 주택 구매자는 집값 하락과 은행 대출에 대한 이자까지 이중 부담을 지게 된다.

결국, 집주인이 부담을 이기지 못하고 은행 대출금 이자를 연체하다 집이 경매로 넘어가는 경우가 발생하면서, 깡통전세에 대한 세입자들의 피해 사례가 늘어나고 있다.

 

 

 

해당 주택에 대출금이 없더라도 부동산 가격 폭락으로 주택 가격이 전세 보증금보다 낮아진다면 역시 깡통전세로 본다. 세입자가 계약한 주택이 깡통전세일 경우, 제때 전세금을 돌려받기 힘든 경우가 많다. 특히 주택이 경매로 넘어가 전세금보다 낮은 가격에 집이 낙찰된다면, 전세금을 손해 보거나 받지 못할 수도 있으므로 주의해야 한다.

 

깡통전세를 가진 주택 구매자들의 파산이 금융권의 부실로 이어질 수 있다는 지적이 있다. 주택 가격 하락과 주택담보대출에 대한 부담이 깡통전세 현상과 매우 밀접하게 연관되어 있기 때문이다.

 

최근 전세금을 안정적으로 돌려받기 원하는 세입자들이 늘어나면서, 주택 평수보다 대출 여부에 따라 전세금이 결정되는 현상도 벌어지고 있다.

 

또한, 깡통전세로 인한 피해가 발생해도 전세금을 보상받을 수 있는 전세보증보험에 가입하는 세입자들도 늘고 있다. 2015년 3월 현재 국토교통부에서도 대한주택보증을 통해 전세계약 종료 시 전세보증금의 반환을 책임지는 전세보증금반환보증을 시행하고 있다.

 

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