전월세 전환율(전세→월세로 돌릴 때 비율) 4%→2.5%로 낮춰

전월세 전환율(전세→월세로 돌릴 때 비율) 4%→2.5%로 낮춰

 

계약 갱신 때 월세 부담 낮아진다
제3차 부동산 시장 점검 관계장관회의
전세→월세로 돌릴 때 비율 4%→2.5%
10월께 시행 이후 갱신 계약부터 적용

 

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정부가 전세를 월세로 전환할 때 적용되는 전월세전환율을 현행 4.0%에서 2.5%로 내리기로 했다. 이르면 10월께부터 임대차 계약 갱신이 도래하는 임차인들은 전세를 월세로 전환하더라도 지금보다 월세 부담이 낮아질 것으로 보인다.

 

19일 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 정부서울청사에서 ‘제3차 부동산 시장 점검 관계장관회의’를 열어, 전월세전환율 조정 등 임대차 3법 후속조치 추진계획을 밝혔다.

이날 밝힌 추진 계획에 따르면, 현행 주택임대차보호법이 정한 법정 전월세전환율 4%가 2.5%로 낮아진다. 2.5%는 임차인의 전세대출금리, 임대인의 투자상품 수익률 및 주택담보대출 금리 등 임대인과 임차인 양쪽의 기회비용을 균형적으로 고려한 것이라고 정부는 밝혔다. 전세대출금리는 지난 6월 기준 2.26%이며, 주택담보대출 금리는 2.49%다. 1년 만기 정기 예금 금리는 1.4%다. 이 비율은 시행령 개정 사항이라 정부는 8월 중 입법예고를 통해 10월 중 시행할 계획이다. 이렇게 되면 10월께부터 임대차 계약을 갱신할 때 낮아진 비율이 적용될 것으로 보인다.

이번 조처는 임대차 3법 통과 이후 전세의 월세 전환이 가속화될 경우, 임차인들의 월세 부담이 급격히 늘어날 것이라는 우려가 나온 데 따른 것이다. 전월세 전환율 인하로 임차인들의 월세 부담은 덜어주는 한편, 임대인들이 월세로 전환할 유인을 줄여 ‘전세 소멸’을 늦출 수 있을 것이라는 포석이기도 하다.

정부는 이날 “전세 시장은 지난해 8월이후 상승국면에 있으며, 지난 6월 이후 상승폭이 확대되고 있다”며 “임대차 3법 시행 전 미리 전세가격을 올려 계약을 체결하면서 가격 상승폭이 확대되고, 계약 갱신 예정에 따라 전세물량이 줄어드는 데 주로 기인한다”고 밝혔다.

 

한편 정부는 임대인이 허위로 계약갱신을 거절하는 행위로부터 임차인을 보호하기 위해, 퇴거 이후에도 일정 기간 기존 주택의 전입신고 및 확정일자 현황 등을 열람할 수 있도록 하는 시행령 개정도 추진한다고 밝혔다.

신규계약 가격만 반영하는 현재의 전세 통계를 보완해, 임대차 3법으로 인한 전세 가격 안정효과를 정확히 반영할 수 있는 방안도 검토할 방침이다.

현재 6곳인 주택임대차분쟁조정위원회는 올해 안에 6곳, 내년 중 6곳 등 모두 18곳으로 확대하고, 장기적으로는 인구 50만 당 1곳이라는 기준에 준해 40여곳을 설치한다는 목표를 밝혔다.

홍 부총리는 “전국 845만 임차가구의 많은 분들은 계약갱신의 혜택을 받을 수 있으나, 가구 분화, 결혼, 자녀교육 등으로 새로운 집을 구하시는 분들에게는 최근 전세가격 상승이 부담요인이 될 수 있다는 점에 대해 송구스럽다”고 밝혔다.

 

진명선 기자 torani@hani.co.kr

원문보기:
http://www.hani.co.kr/arti/economy/property/958343.html#csidx0461324e7d8a35e8cfb04711a7e6194

 

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전월세전환율 2.5%…월세 거주비 전세 수준으로↓

 

 

전세대출금리 2%대인데 월세로 전환할 땐 기존 4%
2.5%로 낮추면 월세도 전세 거주비용과 엇비슷해져
임대인은 월세 수익률↓ 월세 전환 속도 늦춰질 듯

 

한겨레 자료사진

전월세전환율 인하는 전세의 월세 전환 속도를 늦출 수 있을까. 임대인들의 주택 투자 수익률과 직결되는 전월세전환율 인하가 임대차 3법이라는 커다란 변화와 맞물려 향후 임대차 시장에 미칠 영향이 주목된다.

 

19일 정부가 주택임대차보호법의 법정 전월세전환율을 4%(기준금리+3.5%)에서 2.5%(기준금리+2.0%)로 1.5%포인트 낮추겠다고 발표한 배경에는, 저금리 상황에서 전세 거주 비용보다 월세 거주 비용이 지나치게 높아진 상황이 있다.

이날 정부가 배포한 자료를 보면, 대출금리 수준이 2.26%로 전세보증금으로 2억원을 대출받을 경우 납부 이자가 월 37만원 수준이다. 반면 같은 금액을 전월세전환율 4%에 따라 월세로 전환할 경우 내야 하는 월세는 월 67만원이다.

국토부는 “시중 전세대출 금리(2%대)와 비교해도 전월세전환율이 과도하게 높아, 임차인이 전세로 거주하는 경우보다 월세로 거주하는 경우의 주거비 부담이 커지게 되는 결과를 초래한다”고 밝혔다. 전월세전환율이 2.5%로 인하되면 월세가 42만원꼴로 전세 거주 비용과 비슷한 수준이 된다.

 

 

임대인 입장에서는 원금이 보장되는 정기예금 이자율(1.4%)을 고려하면, 전세보증금 2억원을 은행에 예금해서 얻은 월 이자소득이 23만원 정도에 불과하기 때문에 전월세전환율 4%인 현재 월세수익률이 정기예금 수익률의 2.8배나 된다. 한국은행 기준금리가 처음 1%대로 떨어진 2015년 3월(1.75%) 이후 ‘전세 종말론’이 지속적으로 대두된 이유가 여기 있다.

전월세전환율 인하는 임대인의 월세수익률이 떨어진다는 의미이므로, 전세를 월세로 전환할 유인을 줄이는 효과가 있다. 노승한 건국대 교수(부동산학과)는 “저금리 시대 임차인들에게는 월세보다 전세가 거주 비용이 저렴하다”며 “전월세전환율을 낮춰 임대인들이 월세 전환으로 얻을 수 있는 수익률을 낮추면, 제한적이나마 월세 전환 속도에 영향을 줄 것”이라고 말했다.

 

법정 전월세전환율은 기존 계약을 변경하거나 계약기간 2년이 지나 갱신할 때 반드시 지켜야 하는 강행규정이지만, 신규 계약에는 적용되지 않는다. 따라서 신규 계약을 하는 임차인들이 전월세전환율 인하를 체감하기는 쉽지 않다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “결국 갱신 때만 적용되기 때문에, 임대인들이 신규 매물을 내놓을 때 월세를 대폭 올리는 일을 막을 수는 없다”며 “전체 임대차 시장에서 큰 의미를 부여하기는 어려울 것”이라고 말했다.

 

한편 정부는 이날 전월세상한제와 법정 전월세전환율 등 임대료 통제가 이뤄지는 갱신 계약의 전월세 가격을 전월세 시장 통계에 반영하는 방법을 검토 중이라고 밝혔다. 임재만 세종대 교수(부동산·자산관리학과)는 “임대차 3법 시행 이전 임차가구의 평균 거주기간이 3.2년인 점을 고려하면 60%는 계속 살고, 40%는 2년 만에 다른 집으로 이사를 했다고 볼 수 있다. 계약갱신청구권이 보장돼 이전보다 이사 가구가 줄어든다면 전월세 통계가 달라져야 한다”면서도 “한국감정원 전세가격지수 등 기존 통계를 수정하는 정도로는 미진하고, 전월세신고제 도입 시기를 앞당기는 게 근본적인 방법”이라고 말했다.

 

진명선 기자 torani@hani.co.kr

원문보기:
http://www.hani.co.kr/arti/economy/property/958455.html?_fr=mt2#csidxeae558da84826d981f1c4d61277cb3d

 

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850만 세입자 고통 외면한 ‘전월세 전환율 인하’ 반대

 

정부가 ‘전월세 전환율’ 인하를 포함해 ‘임대차 3법’ 도입과 ‘8·4 수도권 공급 확대 대책’의 후속 조처를 내놨다. 대책이 나온 뒤 집값 오름세가 둔화하고 있지만, 아직 마음을 놓기는 이르다. 특히 전세시장은 가격 상승과 매물 감소가 겹치며 불안감이 크다. 정부는 임대차 3법과 8·4 대책의 성공 여부가 후속 대책의 실효성에 달렸음을 명심해야 한다.

 

홍남기 부총리는 19일 ‘제3차 부동산시장 점검회의’에서 임대차 3법의 후속 조처로, 현행 4%인 전월세 전환율을 2.5%로 낮춰 10월 이후 갱신 계약부터 적용한다고 밝혔다. 전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 전환율이 낮아지면 세입자의 부담이 줄고, 집주인은 월세 수익률이 떨어져 월세 전환에 신중해질 것으로 예상된다.

또 허위 계약갱신 거절을 막기 위해 임차인이 퇴거 뒤에도 전입신고 등을 알 수 있도록 정보열람권을 확대하기로 했다. 현재 6곳인 임대차분쟁조정위원회도 내년까지 18곳으로 확대하고, 전세시장 통계에 신규 계약뿐 아니라 갱신 계약까지 포함하기로 했다.

8·4 대책의 후속 조처로는 태릉골프장 등 신규 택지에 대한 광역교통 대책을 내년 1분기에 확정하기로 했다. 또 ‘공공 참여형 재개발’ 공모를 9월에 실시한다.

 

이런 조처들은 전월세시장의 안정과 실효성 있는 주택 공급 확대를 위해 전문가들이 제안했던 내용이다. 현재 전월세 전환율은 기준금리(0.5%)에 시행령으로 정한 이율(3.5%)을 더한 4%다. 최근 저금리 추세를 고려하면 너무 높다는 지적이 많다. 전월세 상한제와 보유세 강화와 맞물려 전세의 월세 전환을 가속화하고 임차인의 부담을 가중시킬 위험이 있다.

임대차 3법과 8·4 대책의 효과가 조기에 나타나려면 이번 후속 조처의 실효성이 관건이다. 전월세 전환율의 경우 강제력이 부족하다는 지적이 나온다. 집주인이 지키지 않는 경우를 대비해 분쟁조정위의 권한 강화가 필요하다.

보수언론은 “전월세 전환율 인하는 전세의 월세 전환을 차단하기 위한 반시장적 조처”라고 공격한다. 주택시장은 투기적 수요로 인해 수요공급의 시장원리가 작동하는 데 한계가 있다. 이런 주택시장의 특성을 외면한 채, 정부는 빠지고 시장에 맡기라는 주장은 시대착오적이고 무책임하다.

주거 불안에 시달리는 850만 세입자 가구는 안중에 없는지 묻지 않을 수 없다.

 

[ 2020. 8. 20  한겨레 사설 ]

원문보기:
http://www.hani.co.kr/arti/opinion/editorial/958461.html?_fr=mt0#csidxd8e65f903dd3c42a6a9814537325727