실상 반영 못하고 정책까지 왜곡하는 ‘집값 통계’

실상 반영 못하고 정책까지 왜곡하는 ‘집값 통계’

정부 정책 수립에 활용되는 집값 통계가 주택 시장의 실상을 제대로 반영하지 못한다는 사실이 실거래가 분석으로 확인됐다. 호가 위주로 통계가 작성되고 있는 탓이 커 보인다. 이는 시장에 잘못된 신호를 보내고, 정책 왜곡으로 이어지기에 개선이 필요하다.

 

더불어민주당 박상혁 의원실과 한국도시연구소가 분석한 올해 1~8월 실거래가 분석자료를 보면, 서울에서 실제 매매된 아파트 5만8782호의 중위가격은 6억7천만원이었다. 케이비(KB)국민은행 조사로 집계된 같은 기간 서울 아파트 중위가격 9억2003만원보다 2억5003만원이나 낮다. 한국감정원 조사 결과로는 8억4052만원으로 역시 실거래가와 많이 달랐다. 한국감정원과 케이비 자료는 집값 통계의 대표 격이다.

 

주택 시장 실상과 큰 차이를 보이는 통계 수치는 작성 방식에서 비롯된 것으로 보인다. 케이비는 제휴 관계를 맺은 부동산중개업소에서 입력하는 표본주택의 가격을 합산하는 방식으로 월간 동향 자료를 낸다. 호가 위주일 개연성이 높다.

한국감정원도 실제 상황을 반영하지 못하기는 마찬가지다. 연초에 미리 정한 표본주택을 대상으로 조사하는 방식이며 호가와 실거래가가 섞인다.

 

실상과는 다른 이들 통계가 시장 참가자의 행동, 나아가 정부 정책에까지 영향을 끼친다는 점이 문제다. 올 1월 서울 아파트 중위가격이 사상 처음으로 9억원을 넘겼다는 케이비의 자료가 나오자, 언론은 이를 크게 보도했고, 종합부동산세 과세 기준인 고가주택(공시가격 9억원)의 기준점을 높여야 한다는 여론까지 일었다. 정부 승인 공식통계이며 정책 수립에 활용되는 한국감정원 자료의 영향력은 더 말할 나위가 없다. 시장이 불안할 때는 부작용이 덩달아 커진다.

 

주간 단위 통계로 빚어지는 문제는 더 심하다. 전문성을 띤 300~400명의 정규직 직원을 통해 직접 조사하기 때문에 상대적으로 정제돼 있다는 한국감정원 자료에도 결함이 있다. 주간 아파트 동향의 표본 9400호 중 거래되는 주택은 극히 일부일 뿐이기 때문이다. 거래되더라도 실거래가는 계약 뒤 30일 이내 신고하게 돼 있어 주간 통계에 잡히기 어려운 구조다. 미국, 영국에선 모기지 회사를 통해 수집한 실거래 가격을 활용해 월 단위 정도로 공표하고 있다는 것과 많이 다르다.

 

집값 통계에서 되도록 실거래가를 반영하고, 주택 시장의 특성을 고려해 주간 단위 공표는 중단해야 한다는 오랜 지적에도 변화의 기미는 없다. 정책당국, 언론, 소비자의 자료 수요가 많기 때문이라고 한다. ‘신속성’에 대한 요구에 응하다 보니 통계의 생명인 ‘신뢰성’을 잃고 있는 꼴이다.

부동산 시장의 이해당사자가 개입해 호가 위주로 작성되는 통계는 시장을 오도하고 정책 방향까지 비튼다는 점에서 막아야 한다. 주식 시장 동향 중계하듯이 주간 단위로 부정확한 숫자를 공표해 가격 상승 기대감을 부추기고 시장을 들썩이게 하는 관행을 재고할 때가 됐다.

 

[ 2020. 10. 15  한겨레 사설 ]

원문보기:
http://www.hani.co.kr/arti/opinion/editorial/965827.html?_fr=mt0#csidx21668d1102ae32bb118ebcba9bce30d 

 

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9억 넘었다던 서울 아파트 중간가격…실거래가는 6억대였다

서울 아파트 중간가격 ‘들쭉날쭉’

올 상반기 거래 서울 아파트 5만여건
실거래 중위가격 6억7천만원
KB국민은행 통계와 2억 넘는 격차
감정원 통계와는 1억7천만원 차이

공인중개사·조사원, 시세 기반 판단
표본 아파트만 조사해 정확성 한계
“부정확 통계가 집값상승 기대 부추겨”

“정확하고 신뢰할만한 아파트값 통계 개발해야”

 

 

케이비(KB)국민은행과 한국감정원이 발표하는 서울 아파트가격 통계와 실거래가격의 격차가 올해 상반기에, 2011년 이후 가장 크게 벌어진 것으로 나타났다. 시장 상황을 정확하게 파악할 수 있도록 정보를 줘야 하는 주택가격 통계가 주택가격의 상승에 대한 기대감을 부추기고 있다는 지적이 나온다.

 

14일 국회 국토교통위원회 소속 박상혁 더불어민주당 의원실과 한국도시연구소가 공동으로 분석한 ‘2020년 상반기 실거래가 분석 보고서’를 보면, 올해 1~8월 서울에서 거래된 아파트 5만8782건의 중위가격은 6억7천만원이었다. 이는 케이비국민은행이 전국주택가격동향조사(월간 케이비 주택가격동향)를 통해 밝힌 서울 아파트 중위가격 9억1216만원(1월)~9억2152만원(8월)에 견줘 2억4천만원~2억5천만원 낮은 수치다.

2011년 이후 연간으로 케이비 중위가격과 실거래 중위가격을 비교해 보면, 둘의 차이가 1억원 미만으로 좁혀진 것은 2014년(9771만원)이 유일하며, 그 밖에는 줄곧 1억원 넘게 차이가 났다. 특히 주택가격 상승이 두드러졌던 2018년에는 케이비 중위가격(7억7601만원)과 실거래 중위가격(5억3천만원) 차이가 2억원을 넘겼다.

전체 주택을 정렬했을 때 중간에 있는 가격을 말하는 중위가격은, 중간 가격대 주택의 가격 수준을 파악하는 용도로 쓰인다.

 

한국감정원이 발표하는 올해 1월(8억3921만원)~8월(8억5301만원) 통계 중위가격도 케이비보다는 작았지만 실거래 중위가격과 1억7천만원 차이가 났다. 이 역시 2012년 한국감정원이 관련 지표를 생산한 이래 가장 많이 벌어진 것이다.

국책연구기관에서 주택가격을 연구하는 한 연구원은 “시장이 불안정할수록 케이비나 한국감정원, 실거래 자료의 갭이 커질 수밖에 없다”고 말했다.

특히 주택가격이 상승하고 매도자 우위의 시장이 형성된 상황에서는 공인중개사 또는 전문조사원과 같은 특정인에 의해 ‘시세’로 작성되는 가격통계가 시장 변화를 제대로 반영하기 어렵다는 지적이 나온다. 사상 처음으로 서울 아파트 중위가격이 9억원을 돌파했다는 케이비의 월간주택가격동향조사 결과가 나온 지난 1월의 경우, 실거래된 서울 아파트 6472호의 중위가격은 5억8900만원에 그쳤다.

케이비 가격통계는 표본 아파트(3만6천호)에 대해 공인중개사들이 입력하는 ‘거래가능금액’이 기반이 된다. 실거래가가 아니라 공인중개사가 판단한 시세를 입력한다는 점에서 사실상 ‘호가’가 반영되는 조사로 간주된다. 한국감정원은 실거래가에 기반해 전문조사원이 산정한 가격을 기반으로 하지만, 표본 아파트(1만6천호)가 있고 전문조사원의 판단이 개입된다는 점에서 케이비국민은행 통계와 유사한 측면이 있다.

 

최은영 한국도시연구소장은 “미국, 영국 등 외국에서는 실거래가를 기반으로 한 가격통계를 활용하는 데 반해, 우리는 호가 기반 조사가 시장을 좌우하면서, 통계 자체가 시장 불안을 초래하는 측면이 있다”며 “실거래가가 아닌, 표본을 대상으로 한 주간가격동향 발표를 재고해야 한다”고 말했다.

박상혁 의원은 “최근 집값 상승 관련 부동산 통계에 대해 불필요한 사회적 논란이 발생하고 있는 만큼, 정부와 감정원은 국민이 신뢰할 만한 정확하고 다양한 통계를 개발해야 한다”고 말했다.

 

진명선 기자

원문보기:
http://www.hani.co.kr/arti/economy/property/965821.html?_fr=st1#csidx5843d2051a0831cacf4709ba54e578c 

 

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