임대사업자 특혜에 관한 5가지 의문, 국토부는 답하라

임대사업자 특혜에 관한 5가지 의문, 국토부는 답하라

 

[주장] 집값 폭등 불러온 특혜의 진실, 국민들은 알 권리가 있다

 

 

"주택 투기의 꽃길" - 이준구 서울대 경제학부 명예교수
"대한민국을 '임대사업자의 천국'으로 만든 희대의 불공정 정책" - 송기균 송기균경제연구소 소장
"이 제도를 만든 사람을 찾아내 문책해야 한다" - 김헌동 경실련 건설부동산개혁본부장
 

 

문재인 정부 들어 집값이 폭등한 주요 원인의 하나로 지목되는 '주택임대사업자 특혜'에 관한 말들이다. 그러나 정작 주택임대사업자 관련 정보는 제대로 공개되지 않고 있다. 공무원들이 국민의 의식주와 관련해 논쟁의 초점이 되는 사안에 관한 정보를 비공개 처리하면서 정책의 정당성을 강변하는 것은 용납할 수 없는 일이다.
 
그런 취지에서 이 기사에서는 주택임대사업자 특혜 정책에 관한 5가지 의문점을 제시한다. 국토교통부가 성의 있는 답변이나 반론을 제시하기를 희망한다.

 
[의문점 1] 주택임대사업 등록 주택 중 아파트의 비율은 정말 10%인가

 
지난 2월 18일, 윤성원 국토부 1차관은 국회 국토위 법안심사소위원회에 출석해 "주택 유형별로 본다면 임대사업자 소유 아파트는 10%밖에 안 되며 대부분은 단독·다세대·다가구·연립이다"라고 말했다. 임대사업자의 아파트 보유 비중이 작으니 아파트값 상승에 미친 영향도 크지 않다는 취지의 답변이었다.
 
그런데 임대사업자의 등록 임대주택 중 아파트의 비중이 10%라는 윤 차관의 발언은 김현미 전 국토부장관이 작년 7.10대책 발표 후 기자회견에서 공개한 수치와 큰 차이가 있다. 당시 김현미 전 장관은 전국 160만 채 등록 임대주택 중 아파트는 25%인 40만 채고 나머지 120만채가 다가구와 빌라 등이라고 말했다. 그로부터 7개월쯤 경과한 시점에 윤 차관은 등록 임대주택 중 아파트 비율이 10%라고 말한 것이다.
 
25%와 10%, 어느 쪽이 진실에 가까울까? 그 사이에 신규 등록이나 말소된 물량을 고려한다 해도 차이가 너무 커서 납득하기 어렵다.
 
현재 국토부는 주택임대사업자 현황 정보를 제대로 공개하지 않고 있다. 언론 등을 통해 부분적으로 공개된 수치 중 10%에 가까운 것을 찾아보니 "지난해 12월 기준 서울에서 자동 말소된 등록임대주택 14만2244채 중 아파트는 10.1%인 1만4391채"라는 구절이 나온다. 그러나 이 수치는 지난해 말소된 주택 중 아파트 비율이므로 전체 등록임대주택 중 아파트 비중과는 다를 것이다. 작년 말까지 말소된 주택들은 작은 평형의 단기임대가 많을 것으로 추정된다.
 
국토부는 해당 근거 자료를 포함, 주택임대사업자 현황의 일부가 아닌 전체 자료를 공개해야 한다. 전체 주택임대사업자 등록 주택에 관한 통계를 공개하지 않으면서 그때그때 선택적으로 정부에 유리한 숫자를 골라서 공개하는 지금의 방식은 정책 담당자들에 대한 국민의 신뢰를 크게 저해한다.

 
[의문점 2] 주택임대사업자 특혜를 설계한 사람은 누구인가
 

문재인 정부는 2017년 8.2대책에서 다주택자 양도세 중과를 발표하는 동시에, 주택임대사업자 등록만 하면 양도세 중과 배제 혜택을 준다고 약속하며, 임대사업자 등록을 독려했다.

몇 달 후인 2017년 12월에는 각종 세제 특혜와 건강보험료 특혜가 망라된 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표했다. 건보료 특혜의 경우 주무 부처인 보건복지부의 반대가 있었는데도, 임대소득 부분에 대해 최대 8년간 80%의 혜택을 주도록 했다. 2018년 1월에는 금융위원회 은행업 감독 규정까지 변경, 주택임대사업자에게 대출 특혜를 제공했다.
 
문재인 정부가 집값을 잡겠다고 말하고 있었던 정권 초반의 일이다. 다주택자에게 이처럼 전방위적인 특혜를 주는 정책을 주도한 사람은 누구일까? 그리고 문재인 정부 출범 이후 추가로 제공된 특혜(세제 혜택 일몰 연장, 양도세 중과 배제, 건보료 특혜, 대출 특혜 등)를 세부적으로 설계한 사람은 누구일까?
 
이것은 매우 중요한 질문이다. 원래 국토부에 있다가 2017년부터 2020년 7월까지 대통령비서실에서 주택도시비서관으로 근무했던 윤성원 차관은 그 답을 알고 있을 것이다.

 
[의문점 3] 공직자의 주택임대사업자 등록 여부는 왜 공개하지 않는가

 
LH사태를 계기로 공직자들의 땅투기 여부는 물론이고 공무원, 국회의원, 모든 공기업 직원들 및 그 직계가족의 임대사업자 등록 현황도 공개해야 한다.
 
전·현직 국회의원의 일부와 서울시 시의원 일부, 그리고 박범계 법무부 장관 배우자가 주택임대사업자로 등록한 사실은 알려져 있다. 그러나 인사청문회가 아니었다면 박범계 장관 배우자가 임대사업자라는 사실조차 알려지지 않았을 것이다.
 
정책에 관여하고 법안을 통과시키는 사람들이 주택임대사업자 특혜를 자기 손으로 만들고 자기가 그 혜택을 누리고 있다면 심각한 이해충돌의 소지가 있다. 때문에 공직자의 주택임대사업자 등록 여부는 국민에게 투명하게 알려져야 한다.
 
전체 공직자, 공기업 직원의 직계존비속과 형제자매들 가운데 임대사업자로 등록한 사람들의 실명과 임대주택 내역은 공개되어야 한다.

 
[의문점 4] 주택임대사업자 특혜를 유지할 명분과 이유는 무엇인가
 

박근혜 정부 시기에 주택임대사업자에게 세제 혜택을 제공하면서 내세웠던 이유는 서민의 주거 안정과 세원의 투명성 확보였다. 그런데 지금은 이 두 가지 이유 모두 임대사업자에게 특혜를 줘야할 명분이 되지 못한다  
 
첫째, 지난해 임대차 3법 통과로 서민의 주거 안정이라는 취지는 소멸되었다고 볼 수 있다. 임대사업자 소유 주택에 거주하지 않는 일반 세입자들도 계약갱신청구권을 1회 사용하면 4년간 거주가 가능하기 때문이다.
 
8년과 10년 장기임대의 경우 임차보증금 인상 5% 한도 적용을 받는 기간이 단기임대보다 길긴 하지만, 그것만으로 지금처럼 등록 임대사업자에게 막대한 특혜를 제공하는 정책이 정당화되지는 않는다.
 
임대차 시장의 장기적 안정을 원한다면 더 나은 방법을 쉽게 찾을 수 있다. 예컨대 임대차보호법 개정 후속 조치를 통해 계약갱신청구권을 3회 이상 사용하도록 하고 신규 전월세 계약에도 5% 상한선을 적용하면 된다. 실제로 여러 선진국에서는 기간의 제한 없이 임차인이 안정적으로 거주할 권리를 법적으로 보장한다.

둘째, 세원의 투명성 확보라는 취지 역시 완전히 소멸되었다. 박근혜 정부에서 주택임대사업자 제도를 처음 만들었던 시점과 달리 현재는 전산화가 되어 있다. 그래서 2020년부터는 무등록 임대사업자에게도 우편과 문자메시지를 통해 소득세 납부 의무가 고지되며 전면적으로 과세가 이뤄지고 있다.
 
두 가지 취지가 완전히 소멸된 지금, 임대사업자들에게 막대한 세제 혜택을 부과할 이유도 사라졌다고 볼 수 있다. 정부 입장에서 주장할 수 있는 이유는 단 하나, 임대사업자들과의 약속이다. 그러나 그 약속은 애초에 사회 통념에 어긋날 정도로 불공정한 것이었고 집값 폭등과 양극화를 초래했다.
 
집값과 전월세값 때문에 국민의 절반에 가까운 무주택 가구 구성원과 청년 세대의 고통이 극에 달한 현실을 심각하게 받아들인다면, 이처럼 전사회적으로 부작용이 큰 정책에 대해서는 정부가 과감하게 결단할 필요가 있다.

 

 
[의문점 5] 다세대·다가구 매점매석이 더 문제인데 왜 혜택을 주나
 

정부가 주택임대사업자 혜택을 폐지했다고 알고 있는 사람들이 생각보다 많다. 사실은 그렇지 않다. 작년 7.10대책에서 정부는 아파트에 대한 주택임대사업자 신규 등록만을 중단시켰다. 단독·다세대·다가구 등에 대해서는 신규 등록과 특혜를 그대로 유지하기로 했다.
 
그러면 주택임대사업자들의 아파트 매입과 그에 따른 아파트가격 상승만 문제였을까? 전혀 그렇지 않다. 단독·다세대·다가구·연립주택 등을 사들이는 사람들에게 세금 특혜를 부여하는 것이 더 해로울 가능성이 높다. 사회초년생과 서민들이 많이 거주하는 주택을 투기의 대상으로 만드는 정책이기 때문이다.
 
단독·다세대·다가구 등은 지금도 규제가 느슨하고 각종 편법과 불법이 성행하므로, 오히려 규제가 절실히 필요한 영역이다. 그런데 정부는 올해 들어서도 도시형생활주택(도생)에 대해서도 임대 등록을 허용하는 등 규제를 완화하는 쪽으로 나아갔다.
 
단독·다세대·다가구 등에 대한 임대사업자 특혜는 갭투기로 이어져 이미 심각한 사회 문제를 일으키고 있다. 대표적으로 빌라 갭투기 사기 사건이 수원·대구·서울 강서구 등에서 발생했다. 기획부동산과 바지사장으로 추정되는 임대사업자가 자기자본 없이 빌라 수십 채, 수백 채를 취득한 후 전세금을 받고 잠적한 것이다.
 
임차인들은 주거권을 위협당하고 전세금을 돌려받지 못해 신용불량자가 될 판인데도, 정부와 국회, 지자체는 별다른 관심을 기울이지 않았다. 문재인 정부는 지금 이 순간에도 무자본 갭투기 임대사업자에게 파격적인 세금 감면 혜택을 주면서 제도의 허점을 방치하고 있는 셈이다.

 

더불어삶(livewithalll)

 

덧붙이는 글 | 문재인 정부 출범 후 집값과 땅값이 폭등한 원인이 주택임대사업자 특혜 하나만은 아닐 것이다. 그러나 집값 폭등의 원인으로 여러 번 지목된 이 정책에 관한 정보는 시민들의 요청에도 불구하고 전면 공개되지 않고 있다. 시민들에게는 투명한 정보를 바탕으로 정책에 관해 질의하고 논의할 권리가 있다. 우리는 후속 기사를 통해 거듭 문제를 제기할 예정이다. 이 기사는 더불어삶 홈페이지(www.livewithall.org)에도 게재됩니다.