12.7 대책, 강남 부자를 위한 종합선물세트

 

 

 

 

 "12.7 대책, 강남 부자를 위한 종합선물세트"

[기고] "다주택자 양도세 중과 폐지가 전월세난 해소?"

 

 

정부가 내놓은 12ㆍ7 대책의 공식 명칭은 <주택시장 정상화 및 서민주거안정 지원방안>이다. 주택시장을 정상화하고 서민주거를 안정시키기 위한 방안은 누구나 원하는 바다. 그러나 대책을 들여다보면 결국 부동산 불로소득을 더 많이 보장해줄 테니 여윳돈이 있는 사람들은 투기를 하라는 것이다.

그래야 전월세 문제도 풀리고 주택시장도 정상화된다는 것이다. 그뿐 아니라 이번 대책에는 건설업계의 경영난을 해결하는 것도 상당부분 포함되어 있다. 한 마디로 말해서 이번 대책은 다주택자와 건설업계를 위한 종합선물세트라고 할 수 있다.

다주택자 양도세 중과 폐지가 전월세난 해소에 도움이 된다고?

12ㆍ7 대책에서 우선 눈에 띄는 대책은 참여정부가 부동산 불로소득을 환수할 수 있는 장치로 만들어 놓은 다주택자 양도세 중과를 폐지하겠다는 방안이다. 2주택자에 대해서는 양도차익의 50%, 3주택자에 대해서는 양도차익의 60% 중과세를 폐지하여 다른 소득세와 같이 6~35%의 일반세율을 적용하겠다는 것이다. 이것은 다른 말로 하면 부동산 불로소득과 노력소득을 구분하지 않겠다는 의미이다.

이미 이명박 정부는 참여정부가 보유세 강화의 일환으로 만들어 놓은 종합부동산세를 2008년 헌법재판소 판결을 기회로 무력화시켜버린 적이 있으니, 이번 시도는 참여정부의 부동산 세제를 해체하는 종결판이라고도 할 수 있다.

정부는 다주택자들에게 더 많은 불로소득 보장을 통하여 전월세난을 해소할 수 있다고 생각하는데, 결론부터 말하면 이것은 이루어질 수 없는 꿈에 가깝다. 전월세 가격이 폭등하는 이유는 전월세 수요가 높은 데 비해 전월세 공급은 줄어들었기 때문이다. 주택가격이 더 내려가기를 기다리는 대기수요에다가 무분별한 뉴타운 사업 등으로 인한 '인위적 수요'가 더해져서 전월세 수요가 폭등했는데, 정부가 이런 수요를 충족시킬 수 있는 임대주택 공급을 늘리기는커녕 줄여가고 있으니 전월세가격이 지속적으로 상승하는 것은 어찌 보면 당연하다고 할 수 있다.

국토해양부가 밝힌 자료에 따르면 참여정부 말인 2007년 10만 4862호를 공급하던 공공임대주택이, 2008년 8만 9910호, 2009년 6만 9635호, 2010년 6만 4221호로 계속 줄어들었다(『한겨레신문』. 2011/01/10. "임대주택 인허가 5.1% 줄어."). 요컨대 지금의 전월세 급등은 전월세 수요 상승을 인위적으로 조장해놓고 공급은 줄이는, 어떻게 보면 '의도된' 정책 실패라고 할 수 있다.

▲ 권도엽 국토해양부 장관이 7일 오전 정부과천청사에서 '주택시장 정상화 및 서민주거안정 지원방안'을 발표하고 있다. ⓒ연합뉴스

이런 상태에서 다주택자 양도세 중과를 폐지하면 다주택자들이 더 많은 집을 구입해서 전월세를 놓으려고 할까? 지금의 부동산 시장 상황에서 그런 일이 일어날 가능성은 거의 없다. 왜냐하면 지금도 다주택자 양도세 중과는 시행되지 않고 있기 때문이다. 이명박 정부는 2009년 3월 다주택자에 대한 양도세 중과를 폐지하려 했으나 당시 원내대표였던 홍준표 의원의 반대로 폐지 대신 2년간 유보하기로 결정했다가 작년에 유보시한을 2012년 12월까지 연장했었다.

물론 '유예'가 아니라 '폐지'하면 불로소득에 대한 기대가 지금보다 커져 투기수요가 늘고 전월세가격이 하락할 것이라는 생각에는 어느 정도 일리가 있다. 그러나 지금 시장 참가자들은 이미 하향 안정화되어야 할 집값을 이명박 정부가 대출규제 완화, 양도세 중과 유예, 국민 세금으로 건설사 미분양 주택 구매 등을 통해서 억지로 떠받쳐주고 있는 상황임을 잘 알고 있다.

대세 하락기에 접어들었는데도 불구하고 정부가 이를 인정하지 않고 무리하게 집값을 떠받치고 있는 것이 작금의 시장 상황인인 것이다. 요컨대 다주택자 양도세 중과 폐지는 전월세난 해소에 거의 효과가 없고, 다주택자들의 주머니에 더 큰 불로소득만 안길 가능성만 크다고 할 수 있다.

건설업자들에게 특혜를 베푸는 12ㆍ7 대책

이번 12ㆍ7 대책에는 건설업자들에게 특혜를 베푸는 방안들도 들어 있다. 분양가상한제 폐지 추진, 2년 동안 재건축 초과이익 부담금 중지, 이번 달부터 100억 원 이상 공사로 확대 시행하려했던 최저가낙찰제 유예 조치, 그리고 건설업계 경영난을 덜어주기 위한 PF사업에 대한 각종 유동성 지원이 그것이다. 건설사들의 잘못으로 빚어진 경영난을 또다시 국민의 세금으로 지원하려고 하고 있는 것이다.

주지하듯이 한국의 건설투자는 선진국의 두 배이다. 그런데 대한민국의 건설업 비중은 왜 이렇게 높은 것인가? 그것은 다른 사업보다 건설업이 돈 벌기가 더 쉽기 때문이다. 정부로부터 토지만 분양받고, 재개발ㆍ재건축에 참여하기만 하면 엄청난 이익―실제는 거의 대부분이 토지 불로소득이다.―이 보장되기 때문이다.

그리고 수요예측을 잘못해서 지은 집이 팔리지 않아도 정부가 직접 나서서 집을 구매해주거나 각종 세제감면조치를 통해서 민간수요가 살아나도록 지원해주기 때문이다. 이명박 정부가 선진화를 목표로 한다면 건설업계에도 시장원리를 적용해야 한다. 수요예측을 잘못해서 생긴 문제를 정부가 국민의 세금으로 해소해주는 것은 시장원리에 맞지 않는다.

특히 건설사들이 공사비를 부풀려 막대한 수익을 창출하는 것을 차단할 수 있는 최저가낙찰제의 확대적용을 유예한 것은 정부의 기능을 포기한 것이나 다름없다. 부풀려진 공사비만큼 국민의 세금이 낭비되기 때문이다. 이것은 다른 말로 하면 정부가 국민들로부터 거둔 세금을 건설사에게 주겠다는 것에 다름 아니다.

역사의 심판을 재촉하는 이명박 정부

이번 대책을 마지막으로 이명박 정부는 집권 4년 만에 이전 정부가 그나마 어렵게 만들어 놓았던 부동산 투기 억제 장치를 모두 해체시켜 놓았다. 종합부동산세 무력화를 통한 보유세 후퇴, 실현된 불로소득을 환수하는 데 유용한 다주택자 양도세 중과 폐지, 투기국면에서 가격안정에 기여하는 분양가상한제 폐지, 강남3구에 대한 투기거래지구 해제를 통한 분양권전매제한 완화하기 등이 그것이다. 이로서 이명박 정부는 부동산 투기가 일어날 수 있는 모든 조건을 완벽하게 갖추어 놓은 것이다.

물론 이런 대책들이 지금 당장 부동산 투기를 초래하진 않을 것이다. 그러나 향후에 부동산 투기와 침체의 진폭을 더욱 확대하여 국민경제를 골병들게 할 것이라는 점은 충분히 예측 가능하다. 특히 강남3구에 대한 투기과열지구해제 조치는 당장 재건축 아파트에 대한 투기를 부추기게 될 것이다.

대한민국이 선진화되려면 다주택자들 및 건설사들의 이익과 확실히 결별해야 한다. 부동산 부자들이 노리는 부동산 불로소득은 최대한 환수해야 부동산에 짓눌렸던 하위계층의 생활이 개선되고, 건설사들을 시장원리에 맡겨야 비대해진 건설사들에 대한 구조조정이 가능해질 수 있다. 그래야 대한민국이 토건경제에서 벗어나 혁신주도형 경제로 나아갈 수 있다. 그러나 이 정부는 지금까지 거꾸로 가고 있고, 이번 대책은 그것의 결정판이라 할 수 있다.

그런데 암울한 것은 이 정부의 정책기조가 요지부동이라는 것이다. 부동산 부자들과 건설사들의 이익에 복무하는 정책과 법안은 무슨 수를 써서라도 제도화하는 것이 이 정부가 보여 온 행태다. 이런 정부에겐 결국 역사의 심판이 기다리고 있을 뿐이다.

 

 

/남기업 토지+자유 연구소 소장