기타

"전세보증보험 가입했는데...돈 못받아 길거리 나앉게 생겼습니다"

道雨 2022. 10. 6. 11:43

* 이 글은 '부동산투자스쿨' 카페의 '야매마미'님의 글(22. 8. 27)에서 옮겨온 것입니다. 감사합니다.

 

 

"전세보증보험 가입했는데...돈 못받아 길거리 나앉게 생겼습니다"

 

 

보험료 내고 가입 마쳤는데, 지급시기 되자, 돌연 "못준다"

소유권 이전·전입신고 같으면 임차인 불리한 상황되는 등
18일 전세보증 의무화 앞두고 HUG 업무개선 필요성 부각

 

 

보증보험에 가입했지만 전세금을 보호받지 못하는 사례가 늘고 있다. 

 

"새 전셋집 이사 날짜까지 따로 물어 확인했으면서 보증금 반환은 안 된다네요. 꼼짝없이 배액배상하고 길거리에 나앉게 생겼습니다."

오는 18일 임대사업자의 전세보증보험 가입 의무화를 앞둔 가운데, 정작 세입자들은 요청한 보험금을 제때 받지 못하는 사례가 속출하고 있다.

전세금 반환심사에서 날벼락을 맞은 무주택자들은 제멋대로인 전세보증보험 시스템에 분통을 터뜨리는 상황이다.

정부는 전세금 미반환 사고를 막기 위해 반환보증보험에 의무적으로 가입하게 했지만, 정작 현장에서는 있는 제도마저 제대로 돌아가고 있지 않다는 볼멘소리가 나온다.

30대 A씨는 최근 전세보증금을 두고 속을 태우고 있다. 보증금 반환 이행 예고 공문까지 보냈던 주택도시보증공사(HUG)가 돌연 보증금 지급을 보류했기 때문이다.

 

A씨는 2019년 5월 임대인 B씨와 전세계약서를 작성했다. 같은 달 30일 입주했는데, 그사이 임대인이 바뀌어 같은 날 임대사업자 C씨와 표준임대차계약서를 작성했다. 한 달 뒤 HUG 전세반환보증보험에 가입까지 마쳤다. A씨에게 위기가 불어닥친 것은 2020년 1월. 새로운 임대인이 세금을 체납해 전셋집이 압류 상태에 놓인 것이다.

A씨는 지난달 초 HUG에서 요청하는 서류를 준비해 보증보험 이행 청구를 했다. 하지만 지급일을 맞추기 위해 이사 날짜까지 물어보던 HUG 측에서는, 지난달 말 돌연 대항력에 문제가 있어 보험금 지급이 보류됐다고 통보해왔다.

임차인은 전입신고 다음날 대항력이 발생하지만, 질권과 근저당권 등 새 임대인의 권리는 당일 효력이 발생하다 보니, 향후 HUG가 세입자를 대신해 임대인에게 돈을 받지 못할 가능성이 있다는 이유에서다.

HUG는 최근 대항력이 부족하다고 판단되는 임대보증금 반환 이행 청구에 대해 무더기로 심사 보류 판정을 내렸고, A씨와 비슷한 처지에 있는 세입자만 30여 명에 달한다.

18일 임대보증보험 가입 의무화 전면 시행을 앞두고, HUG가 보증사고에 부쩍 고삐를 죄는 것으로 해석된다. 임대사업자의 가입이 의무화하면 가입자가 늘어 보증사고의 가능성은 더 커진다.

여기에 최근의 전세난도 부담스러운 상황이다. 올해 들어서만 서울 아파트 전셋값은 평균 6000만원가량 뛰었고, 아파트 전세 물량이 줄자 빌라·오피스텔로 수요가 몰리면서, '깡통전세 주의보'까지 나오는 상황이다.

올해 6월 전국 오피스텔의 매매가 대비 전세가 비율은 84.63%까지 치솟으며, 2018년 이후 최고치를 기록했다.

 

 

 

실제 HUG가 집주인을 대신해 갚아준 전세보증금은 2018년 583억원에서 지난해 4415억원으로 7.6배 증가했다. 전셋값이 급등하면서 전세가율(매매가격 대비 전셋값)이 올라가고, 자금력이 충분하지 못한 이들도 갭투자에 뛰어들면서 보증사고가 잇따르고 있다는 평가다.

문제는 정작 기존에 보증보험에 가입한 사람들조차 HUG의 내부 심사 기준에 따라 제때 보증금을 받지 못하고 있다는 것이다. A씨 등 세입자들도 앞서 보증보험에 가입하는 데는 아무런 문제가 없었다. 정부가 가입만 의무화한다고는 하지만, 보험금 지급을 하는 기관에서 입맛대로 규정을 바꿔버리면 세입자들이 보증금을 돌려받을 길이 없어 쩔쩔매는 상황에 놓인다.

실제 HUG 측은 A씨에게 임대보증금 반환 이행 예고 공문까지 보냈다. A씨는 "보험 가입 시에도 동일한 서류를 검토해 가입을 받고 보증서를 내주었으면서, 막상 이행할 때가 되니 내부 규정과 내부 법률 자문을 운운하면서 꼬투리를 잡고 이행을 해주지 않고 있다"며 "HUG가 일방적으로 말을 바꿔버리면서, 이사갈 집을 계약해두고 발만 동동 구르는 상황"이라고 하소연했다.

같은 처지에 놓인 가입 세입자들의 민원이 쏟자지자, HUG 측도 뒤늦게 대응 방안을 내놨다. 대항력 유무에 시비가 있는 기존 가입자들에게 보증보험금을 지급하겠다는 방침이다. HUG 관계자는 "세입자의 대항력이 생기기 전에 소유권이 다른 사람에게 넘어간 경우, 매수인에게 세입자가 대항력을 주장할 수 있는가를 두고 내부적으로 검토했다"며 "결론적으로는 이행을 하는 방향으로 결정했다"고 말했다.

 

 

 

[ 야매마미 ]

 

 

******************************************************************************************

 

 

금리인상·깡통전세 우려에 치솟는 월세

 

 

상반기 월세 거래, 처음으로 전세 비중 넘어서

8월 월세지수 사상 최고치 또 경신

“월세 선호현상 당분간 지속”

 

 

 

 

미 연준의 금리 공포가 글로벌 금융 시장을 뒤덮으며, 국내 부동산 시장도 전환기를 맞이하고 있다. 높아진 금융 부담에 매매시장과 전세시장이 급속도로 위축되는 반면, 월세 수요는 큰 폭으로 증가하며 월세가격도 치솟았다.

 

6일 국토교통부 집계 결과에 따르면, 서울 아파트 월세 거래량은 지난 2017년 하반기 2만3766건에서 꾸준히 상승해 올 상반기 역대 최대치인 4만7588건을 기록했다.

 

 

특히 올 상반기 전국 주택 전월세 거래 중 월세 거래 비중은 51.6%를 차지한 것으로 나타났다. 이는 지난해 같은 기간보다 9.6%포인트(p) 늘어난 수치로, 상반기 기준 월세 거래가 처음으로 전세 거래 비중을 넘어섰다.

 

월세 수요 증가에 월세가격도 급상승세다. 8월 수도권 아파트 월세가격지수는 105.08로, 전월(104.7)보다 0.38포인트 상승하며 역대 최고치를 기록 중이다.

 

서울 아파트 중위 월세가격 역시 지난해 7월 보증금 1억원에 100만3000원에서, 올해 8월 105만7000원으로 5.38% 올랐다.

 

 

 

강남구의 중위 월세가격은 보증금 3억원에 월세 228만2000원에 달하며 1년 새 6.9%(14만8000원)가 상승했고, 서초구는 보증금 4억원에 176만원, 용산구는 보증금 1억원에 175만5000원 등으로, 보증금을 제외하고 매달 납입하는 월세만으로도 100만원을 훌쩍 뛰어넘었다.

 

전문가들은 전세대출 금리 상승으로 자발적으로 월세를 찾는 수요가 증가한 데다, 매매가격 하락에 따른 깡통전세 우려가 커지면서 전반적인 월세 수요가 늘고 있다고 분석했다. 이에 월세가격 역시 빠른 속도로 상승세를 이어갈 것이란 전망이다.

 

업계 관계자는 “급격한 금리 인상으로 전세에서 이탈한 수요층이 월세로 전환되는 상황”이라며 “깡통전세에 대한 위험도 월세 선호현상을 더욱 가속화시키고 있다”고 말했다.

 

깡통전세란 대출금과 전세보증금이 매매가를 웃도는 전세 형태를 비유해 사용하는 단어다. 올 들어 전반적으로 부동산 침체가 이어지면서, 이러한 깡통전세 사례가 속출하며, 전세보증금을 떼이는 사고도 늘고 있다.

 

실제로 주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 전세보증금반환보증보험 사고 금액이 올 상반기 기준 3407억원으로 반기 기준 역대 최대치를 기록했다. 이는 전세시장에 대한 불확실성과 불안감이 확산되고 있음을 의미한다.

 

송승현 도시와경제 대표는 “전세에 대한 이자 부담이 커진데다, 깡통전세 우려도 나오고 있어, 월세를 선호하는 수요자가 늘고 있다”며 “당분간 월세 수요가 늘어나면서 가격이 상승하겠지만, 향후 어느 정도 수요가 해소되면 가격이 조정될 것으로 보인다”고 전망했다.

 

 

원나래 기자

 

 

 

***************************************************************************************************

 

 

집값 떨어지는데 깡통전세 될라…전세계약 앞둔 세입자들 '전전긍긍'

 

 

 

올해 말~내년 초 만기 앞둔 전세입자, 거주형태 고민
높은 금리·전세가율에 월세나 반전세로 눈 돌려
"시세 대비 저렴한 급매물 잡아 내 집 마련 기회 잡는 방법도"

 

 

#"전셋값이 떨어지고 있다는데 웬걸 우리 집은 안떨어지고 있네요. 하지만 집값은 계속 떨어지고 있어 걱정이 큽니다.  지금도 집값 대비 전셋값 비율이 높은데 이 추세라면 계약기간이 끝나는 2년 뒤엔 매맷값과 전셋값 격차가 훨씬 더 줄 수 있잖아요. 자칫 깡통전세가 될 수도 있고요. 그래서 목돈인 보증금을 줄이고 월세를 조금 내는 반전세로 돌릴까 고민입니다"

집값이 전국적으로 고점을 찍고 하락을 시작하자 올해말이나 내년 상반기 만기가 다가오는 전세입자들의 고민이 깊어지고 있다.

부동산 시장이 막 침체기로 접어든 상황에서 전세 계약을 할 경우 만기가 도래하는 2년 이후 집값이 전세가보다 낮아질 가능성이 있어서다. 실제로 전셋값이 떨어질 것이란 전망이 우세하지만 최근 집값이 내려가는 가운데도 전세값은 상대적으로 덜 내려가고 있는 상태다. 이에 따라 전세가율이 높아지고 있는 추세다.

업계에선 당분간 월세나 반전세 주거 형태가 늘어날 것으로 보고 있다. 우선적으로 전세 보증금을 최대한 낮춰 위험요소를 없애는 것이다. 다만 자금 여력이 될 경우 시세 대비 가격이 크게 떨어진 급매물을 통해 오히려 내 집 마련에 나서는 실수요자들도 늘어날 것으로 예상된다.

5일 부동산업계에 따르면 전셋값 하락 예상이 강한 상황에서 최근 새로 전세 계약을 맺어야하는 수요자들의 불안감이 커지고 있다. 주택 매맷값이 떨어질 것으로 전망되고 있는 만큼 2년 후 전셋값이 매맷값을 넘는 '깡통전세'가 될 수 있을 것이란 우려에서다. 

 

 

◆ 높아진 전세가율·금리 인상…전세입자, 거주형태 고민 깊어져

 

한국부동산원이 발표한 9월 넷째 주(26일 기준) 전국 아파트 매매가격은 지난주(-0.19%)보다 0.01%포인트 줄어 0.20% 하락했다. 지역별로는 세종(-0.40%), 인천(-0.31%), 대전(-0.29%), 경기(-0.27%), 대구(-0.26%), 울산(-0.24%), 부산(-0.20%), 서울(-0.19%), 광주(-0.18%) 등 전국 모든 지역이 약세를 보였다.

전세가격 역시 계약 갱신과 대출 이자 부담에 따른 월세 선호로 수요가 둔화되면서 매매가격과 동반 하락세를 이어갔다. 전국 전셋값은 지난주(-0.19%) 대비 0.02%포인트 떨어져 0.21% 하락한 것으로 나타났다.

다만 매매가에 비해 전세가가 상대적으로 덜 떨어지면서 전세가율이 높아지는 지역이 속출하고 있다. 전세가율은 주택매매가격에 대한 전세가격 비율을 말한다. 통상 이 비율이 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 크다고 볼 수 있다. 이런 주택이 경매에 넘어갈 경우 전세보증금을 전액 돌려받지 못하는 등 세입자가 고스란히 피해를 떠안게 된다.

국토교통부에 따르면 지난 6~8월 기준 수도권에서는 경기 화성(107.7%), 안산 상록구(94.6%), 고양 일산동구(93.8%), 인천 미추홀구(93.3%) 순으로 빌라 전세가율이 높았다. 서울의 경우 강동구(88.7%), 광진구(86.5%), 강서구(86.4%) 전세가율이 80%를 넘어섰다. 아파트 전세가율 역시 수도권이 70%, 비수도권이 80%에 육박한 것으로 나타났다.

전세가율이 높아지면서 올해 말이나 내년초 전세 만기를 앞두고 있는 세입자들은 쉽사리 전세집을 알아보지 못하고 있다. 적어도 내년 상반기까진 집값 하락세가 지속되면서 매매가와 전세가가 동반 하락할 것이란 전망이 우세하기 때문이다.

높아진 대출 금리 역시 전세입자들을 망설이게 하는 요인이다. 잇따른 기준금리 인상으로 올해 말 전세대출 이자율도 연 8%대에 달할 것이란 전망이 나온다. 이처럼 금리가 지속적으로 오르는 점 역시 전세입자들의 불안감을 증폭시키고 있다. 미국의 금리인상 기조가 2023년에도 지속될 것으로 보이면서 한국 역시 금리 인상 기조가 지속될 것으로 보인다.

 

 

◆ 전세 고집할 필요 없어…급매물 통해 '내 집 마련' 기회

 

깡통 전세나 높아진 금리에 따른 이자 상환이 우려되는 전세입자들은 전세 보증금을 낮추는 반전세나 월세 거주형태를 고려하고 있다. 실제로 매매·전세시장 분위기는 침체된 반면 월세시장에선 활발한 거래가 이뤄지고 있다.

여경희 부동산R114 연구원은 "깡통 전세가 부담스러울 경우에는 전세 보증금을 낮춰가는 방안도 생각해 보는게 좋다"면서 "현재 추세를 보면 전세보단 반전세나 월세로 이동하는 수요가 많다"고 말했다.

상대적으로 자금 여력이 있는 전세입자들은 오히려 내 집 마련을 할 수 있는 시기다. 시세 대비 10% 가량 가격이 떨어진 급매물들이 전국에서 쏟아지고 있기 때문이다.

여 연구원은 "지금부터 급매물들이 쏟아지고 있고, 내년 상반기에는 더 많은 매물이 나올 것으로 예상된다"면서 "전세 만기를 앞두고 있는 전세입자들은 이 기회에 급매물을 이용해 내 집 마련에 나서는 것도 좋은 방법 중 하나"라고 설명했다.

이어 여 연구원은 "최근 청약 수요자들이 예전에 비해 많이 줄었고, 청약 제도 개편으로 당첨 가능성이 낮았던 사람들도 당첨될 확률이 높아지면서 청약 제도를 이용해 새 아파트를 마련하는 방법도 고려해볼 만 하다"고 덧붙였다.

 

 

 

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 =

 

 

min72@newspim.com

 

**********************************************************************************************

 

 

 

전세자금대출 집주인이 동의를 꺼려하는 이유

 

 

 

 

 

 

 

물가가 뛰어오르자 함께 뛰어오른 전세 가격으로 인하여 전세자금 대출에 대해 알아보는 사람이 많아지는 추세입니다

세입자에게는 좋은제도이지만, 아직까지 많은 사람들이 이용을 하고 있지 않은데, 가장 큰 이유는 집주인이 아직 이 제도를 거부하기 때문입니다

전세자금 대출중에서 일반전세융자는, 은행에서는 세입자가 중간에 대출금을 가로채는 것을 방지하여,

집주인에게 직접 대출금을 지급하는 제도이기 때문에, 집주인의 동의가 꼭 필요합니다

하지만 명의는 세입자로 되어 있어, 이 대출에 대해 제대로 숙지하고 있지 않다면, 가끔 복잡한 문제들이 발생하곤 하니, 전세자금 대출을 이용할 때에는 반드시 알아둬야 할 '질권설정'에 대해 알아보고,  잘 이용할 수 있도록 몇가지 주의점을 살펴 보겠습니다

*질권 : 채권을 담보하기 위해서 동산이나 권리에 대한 설정을 하는 것

서울보증보험, 주택도시보증공사는 한국 주택금융공사와 다르게 집주인 동의 없이는 보증서 발급을 해주지 않습니다.

이것은 대출금의 안전한 회수를 위한 조치이며,  그리하여 전세자금 대출을 받기 위해선 '집주인 동의' 절차가 반드시 필요합니다

집주인은 왜 전세대출을 꺼려하는 걸까?

만약 집주인이 세입자의 대출 사실을 모르고 보증금을 전부 세입자에게 돌려주게 될 때, 대출금 회수가 어려울 수 있기 때문에, 금융기관에서는 집주인에게 질권설정통지서를 보내게 됩니다

대부분의 집주인은 질권설정통지서를 받고 놀라는 경우가 많습니다

그래서 이 단계에서부터 용어에 대한 선입견과 '번거로운' 대출 동의 절차에 대한 거부감으로 이 제도를 거부하는 경우가 있습니다

하지만 질권설정은 은행이라는 제 3자가 집주인과 세입자 사이에 개입하면서 양쪽에 의무를 통지하는 절차입니다. 즉, 은행은 임차인에게 돈을 빌려주는 대신, 나중에 계약이 종료될때는 임차인이 아닌 은행에게 대출금을 상환하라는 것입니다

이는 은행입장에서 집주인에게 전세금을 먼저 돌려받을 권리를 확보하는 것이며, 집주인이 동의해도 어떤 법적인 책임도 질 필요가 없으며, 계약 만료시 세입자의 대출금만 은행에 반환하면 되고, 그 즉시 질권은 소멸됩니다

대출이 진행되면 금융사가 집주인에게 바로 대출금을 지급합니다.

그런데 문제는 계약 만료시 집주인이 전세자금 대출이 포함된 임대보증금을 상환할 때, 임차인에게 직접 돌려주어 발생하곤 합니다

1) 임대인 피해 상황

'보증금 받고 잠적해 대신 대출금 갚는 집주인'

이 상황은 실제 빈번히 발생한 사례이며, 전세자금 대출에 동의한 집주인은 순식간에 빚쟁이가 되었는데, 그 이유는 세입자에게 보증금 전액을 돌려주었고, 임차인은 전세자금 대출을 변제하지 않아, 대출상환에 동의한 임대인에게 변제할 것을 통보한 것입니다

질권설정에 동의를 했다면, 임대인은 계약 만료 시 대출금을 은행에 직접 상환해야 합니다

질권설정 내용증명을 읽어보면, 임차인이 대출금을 상환하지 못했을 시, 임대인이 대신 갚는다는 조항이 있기 때문에, 이러한 실수는 하지 않아야 하며, 임차인이 은행에 상환을 해준다면 문제는 발생하지 않습니다

2) 세입자 피해 상황

'전세금 돌려주지 않아 신용불랑자 된 세입자'

반대로 집주인이 전세자금 대출을 돌려주지 않아 임차인이 신용불량자가 되는 경우도 있습니다.  하지만 이 경우 세입자는

집주인을 상대로 민사소송을 제기 할 수 있기 때문에 해결이 쉬운 편입니다.

금융감독원에서는 전세 대출 때 집주인 피해가 없다는 전세자금 대출 표준 안내서를 만들었습니다.

가끔 집주인들이 세입자가 전세자금 대출을 받을 때 제도를 이해하지 못하여, 자신에게 불이익이 있을것을 우려 거부하는 것을 방지하기 위한 노력의 일환입니다.

요악하면, 질권 설정은 은행이 임차인과 체결하는 계약이므로, 임대인의 부동산 소유권에는 아무런 영향을 끼치지 않습니다. 세입자가 대출 원금 이자를 갚지 않을 경우 보증기관이 일단 은행에 대출금을 물어주기 때문에 집주인과는 전혀 관계가 되지 않습니다

따라서 제도에 대해 잘 알아만 둔다면,  문제없이 세입자의 대출을 도움으로써 공실로 보는 손해를 줄일수 있을것입니다

사실상 특별히 걱정할 일은 없습니다

세입자에게 전세금을 반환하지 않고 은행측에만 반환한다면  전혀 문제 될 것이 없습니다

계약 만료시점에 은행측에서 자세한 통보를 해주기에,  잘 모를시에는 은행측에 전화하여 자세한 안내를 받으면 되겠습니다

 

 

 

 

 

*****************************************************************************************************************

 

 

전세임대인변경 위험한 이유

 

 

 

최근 전셋값이 여러 차례 오르면서, 전세 보증금과 관련한 임차인들의 불안이 함께 커지고 있는 상황입니다.

실제로 전세 사기 역시 다양한 형태로 이뤄지고 있습니다.

가장 좋은 것은 전세 계약을 체결할 때부터 신중히 내용을 검토하시고, 부당한 특약이나 불확실한 요소가 없도록 주의하시는 것입니다.

하지만 부동산 계약 관련 법률을 잘 알지 못하시는 입장이라면 전세 계약 체결 시에 직접 주의를 기울이며 살펴보기 어려운 것이 사실이기도 합니다.

 

오늘은 전세 보증금과 관련된 분쟁 중에서 ‘갑작스럽게 임대인이 변경되는 상황’에 알아보려 합니다.

이미 전세 계약이 완료되어서 임차인이 거주하던 도중에, 주택 매매 등으로 인해 임대인이 바뀌는 경우도 있고, 전세 계약을 하는 시점에 임대인이 변경되는 경우도 있습니다.

어떤 상황이든 목돈을 보증금으로 넣어 놓은 임차인 입장에서는, 새로운 임대인으로부터 전세 보증금을 돌려받을 수 있을지 걱정이 될 수밖에 없는 상황입니다.

 

전세임대인변경에 대응하기 위해서 반드시 대항력과 우선변제권 요건을 확보해 두셔야 합니다.

전세임대인변경에 대응하기 위한 조건

 

전세 계약을 맺은 뒤, 임차인은 대항력과 우선변제권 요건을 갖추어야 합니다.

전세 계약에서 대항력이란 기존의 임차인이 새로운 임대인 등 제3자 대해서 자신의 권리를 주장할 수 있는 효력입니다.

매매 등으로 임대인이 바뀐다고 하더라도, 전세 임차인이 대항력을 갖추고 있다면, 임차인은 계약 기간이 종료될 때까지 안전하게 해당 주택에 거주할 수 있습니다.

하지만 대항력이 갖춰져 있지 않다면, 신규 임대인에게 임차인으로서의 권리를 주장할 수 없고, 해당 주택에 대해 압류나 가압류가 들어왔을 때 보증금을 회수하기도 어렵습니다.

따라서 임차인은 반드시 전입신고를 한 뒤, 해당 주택에 대한 점유 상태를 유지함으로써 대항력을 갖출 수 있도록 해야 하겠습니다.

대항력을 갖춘 상태에서 확정일자까지 받게 되면 우선변제권을 획득할 수 있습니다.

해당 주택이 경매에 넘어가는 등의 상황이 발생했을 때 우선적으로 보증금에 해당하는 금액을 변제받을 수 있는 권리입니다.

물론 대항력과 우선변제권을 갖춘 것만으로 고의적인 전세 사기에 완벽하게 대응할 수는 없습니다.

하지만 적어도 매매나 경매로 인한 임대인 변경, 압류 및 가압류로부터 보증금을 어느 정도 지킬 수 있고, 보증금을 변제받을 때까지 해당 주택에 거주할 수 있는 권리가 확보되기 때문에, 최소한의 안전장치로써 대항력과 우선변제권을 갖추실 수 있길 당부드립니다.

 

전세임대인변경이 임차인에게 미치는 영향

 

임차인이 대항력과 우선변제권을 갖추고 있다는 가정 하에, 주택 매매 등으로 인한 임대인 변경은 임차인에게 큰 영향을 미치지 않을 수 있습니다.

이미 제3자에게 본인의 권리를 주장할 수 있는 대항력이 확보되어 있기 때문에, 새로운 임대인에게도 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있고, 만약 전세 계약이 만료된 시점에 새로운 임차인이 보증금을 반환해주지 않는다면 소송을 통해 보증금 반환을 청구하는 것도 가능합니다.

다만 주의하실 점은 대항력의 요건은 전입신고 + 점유인데, 둘 중 하나가 상실될 경우 대항력을 유지할 수 없게 된다는 점입니다.

전입신고는 되어 있지만 임차인이 개인적인 사정으로 해당 주택을 더 이상 점유하지 않고 있는 상황이라면 대항력이 인정되지 않고, 신규 임대인에게 임차인으로서의 권리를 주장하기 어렵습니다.

반대로 점유는 인정되지만 전입신고가 되어 있지 않은 상황에서도 마찬가지입니다.

특히 전입신고의 경우, 신고가 이루어진 다음날부터 효력이 발생합니다.

예를 들어 2022년 5월 2일에 전입신고를 했다면 5월 3일부터 효력이 발생하는 것인데요, 만약 5월 2일에 해당 주택의 소유권변경이 진행되는 바람에 임대인이 새로운 사람으로 바뀌었다면 임차인이 신규 임대인에게 대항력을 주장하기 어려워집니다.

임차인에 대한 전세보증금 관련 채무가 자동으로 승계되려면, 임차인이 대항력을 갖추고 있는 상태여야 하기 때문입니다.

하지만 신규 임대인이 소유권을 취득할 시점에 임차인은 대항력을 갖추지 못했으므로, 신규 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해 주어야 할 의무를 갖지 않게 됩니다.

물론 기존 임대인과 신규 임대인이 임차인의 임차권과 보증금을 승계하기로 정했다면 임차인 측에서도 권리를 보호받을 수 있지만, 그렇지 않다면 임차인은 보호받을 수 없게 되기 때문에, 해당 주택에 거주할 권리도 잃고, 보증금도 잃게 될 위험이 무척 큽니다.

따라서 이때에는 기존의 임대인을 상대로 임대차계약해지를 요구하는 한편, 사안에 따라 민형사상 고소를 검토해 보셔야 하겠습니다.

적절히 대응하지 못한다면 보증금을 지키지 못할 수 있으므로 유의하셔야 합니다.


 

 

전세보증금은 대부분 수천만 원에서 수억 원으로 책정됩니다. 결코 작은 금액이 아니기 때문에 임차인 입장에서는 어떻게 해서는 이 보증금을 지켜야만 합니다.

하지만 사소한 실수로 인해 대항력과 우선변제권을 갖추지 못하게 된다면, 보증금 회수가 법적으로 어려워지기 때문에 반드시 주의를 기울이셔야 하겠습니다.

또한 만약 전세보증금 회수와 관련해 신규 임대인과 갈등이 발생한다면, 대화를 통해 해결하려 하시기보다는, 초기부터 광주부동산전문변호사 등 법률 전문가와 상의하시면서 가장 안전한 해결방법을 모색하셔야 합니다.

우물쭈물하다가 전세 보증금을 전부 잃게 될 위험이 큰 사안이므로 반드시 전문가의 도움을 받아 바른 방안을 찾으시길 당부드립니다.

 

 

 

 

***************************************************************************************************************

 

 

"보증금 못받아 계약금 날릴 판"...'역전세난' 아파트 세입자 '불똥'

 

 

 

부동산 경기침체에 입주물량 증가까지 겹친 영향
보증금 할인 제시하는 집주인도..."당분간 분위기 이어질 듯"

 

 

 

“다음달 이사를 앞두고 있는데 집주인이 보증금을 당장 돌려주기 힘들다고 말해 난감한 상황이에요. 세입자를 못 구했다는 게 이유인데, 새집 계약금을 날릴 수 있어 불안하네요. 최근에는 집주인이 전세 보증금을 깎아주겠다며 이사 가지 말라고 얘기하더군요.”(30대 직장인 A씨)

 

전세 시세가 계약 당시보다 하락해 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주기 어려운 ‘역전세난’이 발생하고 있다. 집값 하락·전세 물량 증가 등의 여파로 신규 세입자를 구하지 못한 영향으로 풀이된다. 특히 세입자 중 일부는 이사 날짜를 잡고도 잔금을 치르지 못해 계약금을 날릴 처지다.

이 같은 분위기는 당분간 이어질 수 있다는 의견이 나온다.

 

18일 한국부동산원에 따르면, 지난달 전국 아파트 평균 전세가격은 전달(3억1474만6000원)보다 297만8000원 하락한 3억1176만8000원으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간(3억1412만3000원) 대비 235만5000원 내린 것이다.

전국 아파트 평균 전셋값은 수년간 2억원대를 유지하다, 지난해 7월 3억원을 돌파한 뒤 같은 해 12월 3억1952만5000원까지 상승했다. 이후 9개월째 하락해 지금은 지난해 8월(3억1155만6000원) 수준이다.

 

일각에서는 전세가격을 되레 낮춰 갱신계약을 체결하기도 했다. 종전 8억8000만원에 전세 거래됐던 서울 양천구 목동 ‘벽산아파트 전용면적 84.71㎡(12층)’는 지난 8월 8억1900만원에 전세 계약이 갱신됐다. 서울 강동구 상일동 ‘고덕롯데캐슬베네루체 전용 84.923㎡(4층)’는 지난 8월 보증금을 기존보다 1000만원 낮춘 7억5000만원에 전세 재계약이 이뤄졌다.

 

부동산업계 한 관계자는 “역전세난의 경우 부동산시장 침체와 함께 갱신계약과 월세 선호 현상 등으로 전세 매물이 쌓인 영향으로 분석된다”며 “특히 지방의 경우 전세 만기가 임박한 일부 물건이 임대차법 시행 이전 가격대로 나오는 것으로 알려졌다”고 귀띔했다.

 

그는 “금리 부담 등으로 입주하지 못하고 세입자를 구하는 경우가 늘면서 전세 매물이 증가하고 있다”며 “특히 갭투자로 집을 매입한 사람이 신규 세입자를 못 구할 경우 전셋값을 낮춰 기존 세입자에게 재계약을 제안할 수 있다”고 덧붙였다.

 

상당량의 아파트 입주가 예정되면서 역전세난 우려는 확산되고 있다. 부동산R114에 따르면, 다음달 전국 아파트 입주예정 물량은 총 2만7266가구(임대 포함)다. 올해 1월부터 11월까지 누적 입주 물량은 29만5501가구로 전망되는데, 이는 지난해 연간 입주 실적(28만6476가구)보다 많은 것이다. 특히 연말까지 3만5317가구의 추가 입주가 예정돼 있다.

 

부동산R114 관계자는 “매수세 위축이 장기화됨에 따라 국지적으로 매물이 쌓이고 있는데, 공급이 많은 지역들은 매매·전세가격 모두 동반 약세가 지속되며 오히려 역전세난 조짐도 우려된다”고 지적했다.

 

전세 물량은 증가하고 있다. 부동산빅데이터업체 아실에 따르면, 지난 17일 기준 서울 아파트 전세 물량은 4만4142건으로, 전달(3만7418건)보다 6724건 늘었다.

 

김효선 NH농협은행 부동산 전문위원은 “금리 상승 영향이 전세시장에 더 크게 미치고 있는데, 입지가 좋거나 신축 아파트의 경우 리스크가 크지 않을 수 있지만, 입주 물량이 많은 지역의 경우 역전세난 등이 발생할 수 있다”며 “이 같은 현상은 내년에도 이어질 수 있다”고 설명했다.

 

 

 

(서울=뉴스1) 신현우 기자 =